「実家が、亡くなった父の名義のままになっている」
「会社で使っている土地が、先代社長の名義のままになっている」
このようなことはないでしょうか。
普段、不動産の登記名義を意識する機会は、それほど多くないと思います。
実際に住み続けていたり、会社が問題なく土地を使えていたりすると、名義が亡くなった方のままでも、すぐに困ることはないかもしれません。
しかし、不動産の所有者が亡くなった場合には、相続登記が必要です。
この記事では、相続登記の義務化と、登記を後回しにすることで起こり得る問題について、実際の事例を交えてご説明します。
相続登記は2024年4月から義務化されています
相続登記とは、土地や建物の所有者が亡くなったときに、その不動産を相続した方へ登記名義を変更する手続です。
以前は、相続登記をいつまでにしなければならないという義務はありませんでした。
そのため、誰が相続するのか決まっているものの、登記だけが何年もそのままになっているケースもありました。
しかし、相続登記がされないまま長期間放置されると、登記簿を見ても現在の所有者がわからない「所有者不明土地」が生じる原因になります。
相続登記が義務化されたのには、こうした問題が背景にあります。
相続登記には「3年以内」という期限があります
現在は、原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。
義務化前に発生した相続も対象となります。
2024年4月1日より前に相続によって不動産を取得したことを知っていて、まだ相続登記をしていない場合には、2027年3月31日までに登記する必要があります。
2026年10月現在、期限まで半年を切っていますので、まだ相続登記がお済みでない場合には、早めに手続を進めておきましょう。
正当な理由なく申請義務に違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
遺産分割がまとまらない場合は？
相続が発生しても、3年以内に遺産分割がまとまらないこともあります。
そのような場合に利用できる制度として、「相続人申告登記」があります。
これは、自分が相続人であることなどを法務局に申し出ることで、ひとまず相続登記の申請義務を果たしたものとする制度です。
ただし、これによって不動産の名義が自分に変わるわけではありません。
その後、遺産分割によって不動産を取得した場合には、その内容に応じて改めて相続登記をする必要があります。
相続登記を後回しにしたことで起こった事例
相続登記を後回しにすると、時間の経過とともに手続が難しくなることがあります。
ある会社で、次のようなことがありました。
会社の社長が亡くなり、二人の息子のうち、弟が会社を引き継ぐことになりました。
会社で使っていた土地は、亡くなった社長個人の名義でした。
兄弟で話し合い、その土地は弟が、それ以外の不動産は兄が相続することになりました。
兄は自分が相続した不動産の登記を済ませましたが、弟は自分が土地を相続することが決まっていたため、登記をせず、そのままにしていました。
その後、兄弟の関係が悪くなります。
弟が土地の相続登記をしようとしたときには、兄から必要な書類をもらうことができず、手続を進めることが難しくなっていました。
兄の協力を得ずに登記を進める方法もありますが、別の手続が必要になり、その分、手間や時間、費用がかかります。
また、相続人が亡くなると、その方の相続人が新たに加わり、手続がさらに複雑になることもあります。
当初の相続人同士で話ができるうちに、登記まで済ませておくことが大切です。
事業承継でも不動産の名義確認は重要です
先ほどの事例のように、中小企業では、工場や店舗の土地が社長個人の名義になっていたり、先代社長の名義のままになっていたりすることがあります。
会社が長年その土地を使っていても、会社が所有しているとは限りません。
また、会社を誰が引き継ぐかという問題と、その不動産を誰が相続するかという問題は別です。
後継者が会社を引き継いでも、事業に使っている土地を別の相続人が相続することも考えられます。
事業承継では、後継者や自社株式だけでなく、事業に使っている土地や建物の名義も確認しておきたいところです。
不動産の名義を確認してみましょう
土地や建物の登記事項証明書を最寄りの法務局で取得すれば、現在の登記名義を確認することができます。
「相続手続をしたはずだけれど、登記までしたか覚えていない」という場合は、まずは現在の登記名義を確認してみるとよいでしょう。
どこに不動産があるかわからない場合は？
一方で、亡くなった方がどこに不動産を持っていたのかわからない場合もあります。
これまでも、市区町村で、その方の土地や建物を一覧で確認できる「名寄帳」を取得するなどして、不動産を調べる方法がありました。
ただし、名寄帳は市区町村ごとに取得する必要があります。そのため、どの市区町村に不動産があるのかわからない場合には、そもそもどこで名寄帳を取得すればよいのかわからず、調査に限界がありました。
そこで、2026年2月から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。
この制度を使うと、全国の不動産のなかから、亡くなった方が登記簿上の所有者として記録されている不動産がないかを調査することができ、その結果を一覧にした証明書の交付を受けることができます。
登記簿に記録されている氏名や住所などをもとに検索するため、すべての不動産を把握できるとは限りませんが、亡くなった方がどのような不動産を所有していたのかわからない場合や、相続登記の漏れがないか確認したい場合には、活用するのも一つの方法です。
まとめ
相続登記を後回しにすると、時間が経つうちに相続人の状況や人間関係が変わり、手続が難しくなることがあります。
相続登記の義務化を一つのきっかけとして、ご実家や事業で使っている土地・建物の名義を、一度確認してみてはいかがでしょうか。
事業承継士・中小企業診断士・司法書士 岡本 哲郎
