不動産で自社株・相続税評価を圧縮する｜事業承継・相続の最強節税戦略

社長、その自社株の高さが、会社を潰すかもしれません

あなたは今、何億円もの資産をお持ちです。長年かけて育ててきた会社、先祖から受け継いだ土地、コツコツと積み上げてきた預貯金——それらはすべて、あなたの誇りであり、人生そのものではないでしょうか。

だが、ここで一つ、冷静に考えていただきたいことがあります。

その資産、いったい誰に、どうやって渡すのでしょうか

後継者として指名したご子息は、あなたの会社の株を相続するために、いったいいくらの相続税を払わなければならないか、正確に把握されていますか。

純資産が10億円規模の非上場会社であれば、自社株の評価額は数億円に達することも珍しくありません。そこに課される相続税は、最高税率55%——場合によっては、2〜3億円という現金を、10ヶ月以内に用意しなければならない現実が待っています。

市場で売れない株なのに、です。

後継者がその税金を払えなければ、どうなるでしょうか。会社の資産を売却するか、金融機関から多額の借入をするか、あるいは最悪の場合、会社そのものを売却・解散せざるを得ない事態に追い込まれます。

あなたが一生をかけて築いた会社が、相続税という「見えない爆弾」によって消えていく——これは、決して他人事ではありません。日本中の中小企業オーナーが、今まさに直面している現実の問題です。

個人資産も同じ構造です。現金や預貯金は、1円たりとも評価が下がることなく、そのまま課税対象になります。1億円の預金があれば、1億円に対して相続税がかかります。何も手を打たなければ、あなたが築いた財産の相当部分が、税金として国に召し上げられていきます。

では、どうすればいいのでしょうか

答えは、実はシンプルです。

不動産を「持つだけ」で、評価が劇的に下がります。

これが、本記事の核心メッセージです。不動産には、現金や株式にはない「評価の圧縮効果」という強力な特性があります。同じ1億円を現金で持つのと、不動産に換えて賃貸に出すのとでは、相続税評価額が最大で半分以下にまで圧縮されるケースがあります。

法人においても同様です。会社が不動産を取得することで、自社株の評価を構成する「純資産」と「利益」の両方を同時に圧縮でき、後継者が負担する相続税・贈与税を大幅に軽減できる可能性があります。

しかも、これは「グレーな節税」でも「抜け道」でもありません。税法が正式に認めた、正攻法の評価圧縮戦略です。

ただし、一つだけ絶対に外せない条件があります。それは、「早く動いた人だけが恩恵を受けられる」という点です。不動産を活用した評価圧縮には「3年ルール」「5年ルール」という時間的な制約が存在し、対策を始めた日から時計が動き始めます。健康上の問題が起きてから慌てて動いても、法律上の要件を満たせず、せっかくの対策が無効になるリスクがあります。

今この記事を読んでいるあなたには、まだ時間があります。だからこそ、今すぐ全体像を理解し、具体的な一手を打っていただきたいのです。

この記事でわかること

• なぜ今、評価の圧縮が事業承継・相続の最重要テーマなのか——自社株と個人資産が抱える「見えない税の爆弾」の正体
• 【法人編】不動産が自社株評価を下げる「二重の効果」——純資産の圧縮と利益の圧縮が同時に起きるメカニズムを、具体的な数字とともに解説
• 【個人編】現金を不動産に換えると評価はどこまで下がるのか——3ステップで相続税評価額が半分以下になる、数字で見る圧縮効果の全貌
• 小規模宅地等の特例——最大80%減額という「最後の切り札」の使い方と、3年以内に動かないと使えなくなるリスク
• 2024年マンション評価改正の影響——タワマン節税は規制されたが、正攻法の賃貸不動産活用は依然として有効である理由
• 「総則6項」という国税の伝家の宝刀——2022年最高裁判決から学ぶ、否認されない節税の絶対条件
• 今すぐ動くべき理由——3年・5年の時間的制約と健康リスクが重なる「最悪のシナリオ」を回避するための行動原則

あなたが今お持ちの資産を、税金で半分失うのか。それとも、正しい戦略で守り抜き、次の世代に丸ごと渡すのか。その差を生むのは、知識と、動き出すタイミングだけです。

ぜひ読み進めてください。この記事があなたの決断を後押しするはずです。

なぜ今、「評価の圧縮」が事業承継・相続の最重要テーマなのか

自社株の評価が高すぎる——後継者が払えない相続税の現実

中小企業オーナーの方が見落としがちな、しかし非常に深刻な問題があります。それは、「自社株は市場で売れないにもかかわらず、相続税の計算上は高く評価される」という根本的な矛盾です。

上場株式であれば、株価は市場が毎日決めてくれます。相続が発生したとき、その時価で評価され、もし相続税を払う現金が足りなければ、株そのものを市場で売って納税資金を作ることができます。

ところが非上場の自社株は違います。株式市場には流通していないため、いざというときに「売って現金化する」ことが極めて困難です。にもかかわらず、税務上の評価額は会社の純資産や収益力をもとに算定されるため、業績が良く資産が積み上がった優良企業ほど、株価評価が高くなるという皮肉な構造になっています。

具体的な数字で考えてみましょう

純資産が10億円規模の中小企業を例に取ります。オーナー社長が株式の100%を保有しているケースで、相続税評価額が仮に8億円と算定されたとします。この場合、法定相続人が配偶者と子ども1人の計2人だとすると、相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円」です。課税遺産総額はおよそ7億5,800万円となり、これに累進課税が適用された結果、相続税の総額は2億〜3億円規模に達することが珍しくありません。

相続税評価額≈8億円−基礎控除4,200万円=課税遺産総額≈7億5,800万円

相続税総額（概算）　≒　2億〜3億円

後継者であるご子息は、この2〜3億円を相続発生から10ヶ月以内に現金で納付しなければなりません。

しかし、引き継いだ財産の大半は「売れない自社株」です。会社の銀行口座のお金を自由に引き出すことはできませんし、個人としてそれだけの現金を手元に持っている後継者はほとんどいないでしょう。

結果として、何が起きるか。会社の不動産や設備を売却せざるを得なくなる、多額の借入をして会社の資金繰りを悪化させる、あるいは最終的には会社を第三者に売却するしか道がなくなる——こうした悲劇が、今この瞬間も日本各地で起きています。あなたが一生をかけて育てた会社が、相続税という「想定外の請求書」によって、次の世代へ渡る前に消えてしまうのです。

個人資産も同じ構造——現金・預貯金は「丸ごと課税」される

法人の問題だけではありません。個人が保有する資産についても、まったく同じ構造の問題が存在します。

特に深刻なのが、現金・預貯金は評価額が1円も下がらないという事実です。

1億円の現金を持っていれば、相続税の計算上も1億円として評価されます。努力して貯めたお金であっても、節税対策を何も講じなければ、そのまま丸ごと課税対象になります。

これに対して、同じ1億円を不動産に換えた場合、相続税評価額はどう変わるでしょうか。以下の対比をご覧ください。

資産の形	相続税評価額の目安	評価の根拠
現金・預貯金 1億円	1億円（100%）	額面通り評価
不動産（土地＋建物）に 換えた場合	約6,000〜7,000万円（60〜70%）	路線価・固定資産税評価額 ベース
さらに賃貸に出した場合 （貸家・貸家建付地）	約4,500〜5,500万円（45〜55%）	借家権割合・借地権割合による 減額
小規模宅地等の特例を 適用した場合	最大で約2,250〜3,500万円（22〜35%）	最大80%減額の特例適用後

同じ1億円という元手でありながら、何も手を打たなければ1億円がそのまま課税され、正しく不動産を活用すれば評価額が最終的に2,000万円台にまで圧縮される可能性があります。

この差は、相続税額に換算すると数千万円規模の差として現れます。

「何もしなければ、資産の半分近くが税金で消える」——これは決して大げさな表現ではありません。

相続税の最高税率は55%です。課税対象となる財産が大きければ大きいほど、何も対策をしなかった場合のダメージは深刻になります。

そして最も恐ろしいのは、「対策をしなかった」という事実は、相続が発生してからでは取り返しがつかないという点です。

2024年以降、節税の「抜け道」はほぼ塞がれた——残るは正攻法のみ

「不動産を使って相続税を減らす」という考え方は、以前から多くの富裕層や経営者に知られていました。しかしその中には、制度の「抜け道」を利用した行き過ぎた節税策も横行していました。その代表格が、いわゆる「タワマン節税」です。

タワーマンションの高層階は、市場での取引価格（時価）が非常に高い一方、従来の相続税評価額（路線価・固定資産税評価額ベース）は著しく低く抑えられていました。例えば、市場価格3億円のタワマン高層階が、相続税評価額では6,000万円程度にしかならないケースも存在し、この「時価と評価額の乖離」を最大限に利用して相続税をほぼゼロにするという手法が広く使われていました。

しかし、2024年（令和6年）1月1日以降の相続・贈与からは、この手法が実質的に封じられました。 国税庁は「評価乖離率」という概念を導入し、市場価格の60%を下回る評価額の区分所有マンションについては、60%水準まで評価額を強制的に引き上げる補正ルールを設けました。タワマンを使って評価額を市場価格の20〜30%程度にまで圧縮するような「極端な節税」は、もはや通用しない時代になったのです。

さらに遡れば、2022年の最高裁判決も大きな転換点でした。90代の被相続人が借入金でマンションを2棟購入し、相続税をゼロとした事案で、最高裁は国税当局の「時価による再評価（総則6項の適用）」を支持しました。「法律の形式を整えていても、節税のみを目的とした著しく不適当な評価は否認される」という強烈なメッセージが、司法の場から発せられたのです。

では、これらの規制強化は、不動産を使った節税そのものを否定しているのでしょうか。答えは「ノー」です。

規制されたのは、「市場価格と評価額の極端な乖離を意図的に作り出す」という行き過ぎた手法です。賃貸不動産を取得して貸家・貸家建付地として評価を下げる正攻法、小規模宅地等の特例を活用する手法、会社が不動産を保有することで純資産と利益を圧縮する手法——これらは、税法が正式に認めた合法的な評価圧縮であり、2024年以降も有効性はまったく変わっていません。

むしろ、安易な「抜け道」が塞がれた今だからこそ、正攻法の不動産活用の価値は際立っています。 「何か簡単な方法はないか」と探し回る時代は終わりました。正しい知識をもとに、早期に・合理的に・計画的に不動産を活用した評価圧縮を実行した経営者だけが、確実に恩恵を享受できる時代になったのです。

次の章から、その「正しい不動産活用」の具体的なメカニズムを、法人編・個人編に分けて詳しく解説していきます。

【法人編】不動産で自社株評価を下げる——事業承継の核心戦略

自社株評価の2大方式を知る——「類似業種比準方式」と「純資産価額方式」

自社株の評価を下げるためには、まず「自社株がどのように評価されているか」を正確に理解することが不可欠です。非上場株式の評価には、大きく分けて「類似業種比準方式」と「純資産価額方式」という2つの方式があり、会社の規模によってその組み合わせ比率が異なります。

類似業種比準方式とは、上場している同業他社の株価を参考にしながら、自社の「配当」「利益」「純資産」の3つの要素を比較して評価する方式です。つまり、この3つの数値が低ければ低いほど、株価評価も下がるという構造になっています。

一方、純資産価額方式とは、会社が保有する資産から負債を差し引いた「正味の資産価値」をそのまま評価する方式です。会社に不動産や有価証券などの資産が多いほど、評価額が高くなります。

会社規模別の評価方式の組み合わせは以下の通りです。

会社区分	評価方式の構成（原則）
大会社	類似業種比準方式（100%）
中会社（大）	類似業種比準方式90% ＋ 純資産価額方式10%
中会社（中）	類似業種比準方式75% ＋ 純資産価額方式25%
中会社（小）	類似業種比準方式60% ＋ 純資産価額方式40%
小会社	類似業種比準方式50% ＋ 純資産価額方式50%

この表から読み取れる重要なポイントがあります。会社規模が大きいほど類似業種比準方式のウェイトが高く、「利益・配当」を圧縮することが株価引き下げに直結します。 

一方、中小規模の会社では純資産価額方式のウェイトが高くなるため、「純資産そのものを圧縮する」ことが評価引き下げの鍵になります。

つまり、自社株の評価を下げるために操作できる変数は、突き詰めると「利益」「配当」「純資産」の3つだけです。この3つのうち、どれか一つでも下げることができれば株価評価は下がります。

そして、不動産の取得は、この3つのうち「純資産」と「利益」の両方を同時に圧縮できるという点で、他の手法にはない強力な優位性を持っているのです。

不動産購入が自社株評価を下げる「二重の効果」

不動産を会社で購入することが自社株評価の圧縮に直結する理由は、大きく2つの効果が同時に発動するからです。この「二重の効果」こそが、不動産を事業承継対策の中心に据えるべき最大の理由です。

効果①：純資産の圧縮——「時価で買って、低く評価される」という魔法

会社が不動産を1億円で購入したとします。購入した瞬間、会社の帳簿上では「現金1億円が減り、不動産1億円が増える」という仕訳になります。この時点では純資産への影響はゼロです。

しかし、自社株の評価計算においては話が変わります。

株価を計算する際の純資産価額方式では、不動産は路線価（土地）や固定資産税評価額（建物）を用いて評価されます。この路線価や固定資産税評価額は、一般的に市場価格（時価）よりも低く設定されています。

土地であれば時価の概ね70〜80%程度、建物であれば時価の50〜70%程度が目安です。

さらに賃貸に供している場合は、借家権・借地権割合による追加の評価減が加わります。

時価1億円の不動産　→　株価計算上の評価​ ： 約6,000〜7,000万円

つまり、会社が1億円の現金を不動産に換えるだけで、株価計算上の純資産が3,000〜4,000万円圧縮されるということです。何か特別な操作をしたわけではありません。

同じ1億円の資産を、「現金」という形で持つのか、「不動産」という形で持つのかの違いだけで、これだけの評価差が生まれます。これが純資産圧縮の核心メカニズムです。

効果②：収益（利益）の圧縮——減価償却が「健全な利益減少」をもたらす

不動産を取得すると、建物部分については毎年減価償却費を計上することができます。減価償却費は現金の支出を伴わない費用ですが、税務・会計上は利益を減らす効果があります。この「現金は出ていかないのに利益だけが減る」という性質が、類似業種比準方式における評価圧縮に直結します。

例えば、取得価額8,000万円の建物（耐用年数47年の鉄筋コンクリート造）を購入した場合、毎年の減価償却費はおよそ170万円程度になります。小規模の取得でも継続的に利益を押し下げる効果があり、複数物件を保有すれば、その効果は累積していきます。

減価償却費（概算）

=　8,000万円 ÷ 47年​　≒　170万円/年

さらに、不動産を賃貸に出して賃料収入を得ている場合でも、管理費・修繕費・固定資産税・減価償却費などの諸経費を賃料収入と相殺することで、会社全体の課税所得（利益）を継続的に圧縮する効果が持続します。

利益が下がれば類似業種比準価額が下がり、それが自社株評価全体の引き下げにつながります。

純資産の圧縮と利益の圧縮——この2つの効果が同時に、かつ継続的に発動し続けること。これが、不動産が事業承継対策において「最強の評価圧縮ツール」と呼ばれる理由です。

3年ルールの壁——でも早く始めれば「最強の武器」になる

ここで、非常に重要なリスクを正直にお伝えしなければなりません。それが「3年ルール」です。

税務上のルールとして、会社が不動産を取得してから3年以内は、株価の計算において路線価や固定資産税評価額ではなく、「時価（取得価額）」で評価しなければならないと定められています。

つまり、1億円で購入した不動産は、取得後3年間は株価計算上も1億円として計上されるため、先ほど説明した「純資産の圧縮効果」がまったく発動しないのです。

この3年ルールを聞いて、「では不動産を使った対策は意味がない」と感じてしまう方もいるかもしれません。しかし、考え方をまったく逆にしてください。

「3年さえ待てば、最強の武器になる」——これが正しい解釈です。

3年を経過した瞬間から、路線価・固定資産税評価額での評価に切り替わり、純資産の圧縮効果が一気に顕在化します。そして、一度この評価圧縮の状態に入れば、その効果は会社が不動産を保有し続ける限り、永続的に続きます。

問題は、この「3年」をいつから始めるか、です。オーナー社長が体調を崩してから慌てて不動産を購入しても、3年という時間を稼ぐことができません。相続・事業承継の準備が佳境に入ってから動いても、3年ルールの壁を越えられないまま相続が発生してしまうリスクがあります。

健康で、時間的に余裕のある今だからこそ、3年ルールを「障壁」ではなく「スタートラインへの招待状」として受け取ってほしいのです。 今すぐ動き始めた人だけが、3年後に最強の武器を手にすることができます。

なお、令和8年度税制改正大綱では、相続前5年以内に取得した貸付用不動産の評価方法がさらに厳格化される見込みであることも付け加えておきます。時間的な猶予は、着実に狭まっています。

不動産＋役員退職金の合わせ技——株価を「二段階」で圧縮する

不動産による評価圧縮をさらに強力なものにする手法があります。

それが「不動産取得と役員退職金の組み合わせ」です。

この合わせ技を使うことで、自社株評価を「二段階」で圧縮することができます。

まず、役員退職金について説明します。オーナー社長が退任する際に支給される役員退職金は、適正な範囲内であれば会社の損金（費用）として算入できます。

役員退職金の適正額の計算式としてよく用いられるのが、「最終月額報酬×勤続年数×功績倍率（通常2.0〜3.0程度）」という方法です。

例えば、最終月額報酬200万円、勤続年数30年、功績倍率3.0であれば、退職金の適正額はおよそ1億8,000万円となります。

役員退職金の適正額（概算） = 200万円 × 30年 ×3.0 = 1億8,000万円

この1億8,000万円が損金算入されることで、その年度の会社の利益が劇的に圧縮され、類似業種比準価額が大幅に下がります。 

退職金を支給するタイミングに合わせて株価評価を実施すれば、通常時と比べて著しく低い株価で後継者に株式を移転することができます。

ここに不動産の効果を重ね合わせます。

退職金支給による「利益の圧縮」に加えて、不動産保有による「純資産の圧縮」が同時に働くことで、類似業種比準方式・純資産価額方式の両面から株価を引き下げることができます。

これが「二段階圧縮」の威力です。

ただし、この合わせ技にはタイミングと順序が極めて重要です。

不動産の取得時期（3年ルールのカウント開始）、退職金の支給時期、株式の移転時期——これらを適切に設計しなければ、効果が半減するどころか、予期せぬ課税リスクが生じることもあります。

この領域は、税理士・弁護士・不動産の専門家が連携して設計すべき、高度な実務領域です。

「なんとなく退職金を払って、なんとなく不動産を買う」という順序で動いてしまうと、せっかくの合わせ技が機能しません。専門家とともに、緻密なスケジューリングを行うことが絶対条件です。

持株会社スキームと不動産の組み合わせ——上級者向けの最適解

さらに一歩進んだ対策として、

「持株会社スキームと不動産の組み合わせ」

があります。これは、自社株評価の圧縮を将来にわたって継続的に維持するための「防衛構造」を構築する、上級者向けの最適解です。

基本的な仕組みはこうです。まず、現在の事業会社（オペレーティングカンパニー）のうち、収益性の高い事業部門を切り出し、新たに設立した別会社（事業子会社）に移管します。そして、元の会社を持株会社（ホールディングカンパニー）として再編し、ここに不動産を集約させます。

この構造には、複数の重要なメリットがあります。

第一に、高収益部門が生み出す利益が、持株会社の株価を直接押し上げない構造が生まれます。事業子会社の利益は、その会社の株価に反映されますが、持株会社が保有する子会社株式の評価は、一定の要件のもとで圧縮された形で計算されます。将来にわたって事業が成長し収益が増加しても、持株会社の株価が青天井に上がり続けるリスクを抑制することができます。

第二に、持株会社に不動産を集約することで、不動産による純資産・利益の圧縮効果が、持株会社の株価評価に直接作用します。 後継者が相続・贈与で受け取る株式は持株会社の株式ですから、その評価が下がることが、そのまま相続税・贈与税の負担軽減につながります。

第三に、法人として不動産を保有することの税務メリットも享受できます。賃貸収入に対する法人税率は個人の所得税率より低く抑えられるケースが多く、不動産の管理・運用にかかる費用を法人の経費として処理できるため、長期的な税負担を軽減することができます。

もちろん、持株会社スキームの構築には、会社法上の手続き（会社分割・株式交換など）が必要であり、それに伴う税務・法務コストも発生します。すべての会社に適した手法ではありませんが、資産規模が大きく、将来の収益成長が見込まれる企業グループにとっては、今後10〜20年を見据えた最も合理的な事業承継の防衛構造と言えます。

「自社株が高すぎて後継者に渡せない」という問題は、不動産を正しく組み込んだ設計によって、着実に解決できます。重要なのは、この設計を今すぐ始めることです。

【個人編】不動産で相続税評価を下げる——相続の核心戦略

現金を不動産に換えると評価はどこまで下がるのか——数字で見る圧縮効果

「不動産を持つと相続税が下がる」とは聞いたことがあっても、実際にどれだけ下がるのかを具体的な数字で把握している方は、意外に少ないものです。ここでは、現金1億円を不動産に換えて賃貸に出すという3つのステップを通じて、評価額がどのように変化していくかを具体的に見ていきましょう。この数字を見れば、「現金のまま持ち続けることが、いかにリスクの高い選択肢であるか」が明確にわかります。

ステップ①：現金1億円で不動産（土地＋建物）を購入する

現金1億円をそのまま保有していれば、相続税評価額は1億円です。1円も下がりません。

これに対して、同じ1億円で土地と建物（例：賃貸アパート）を購入した場合、相続税評価額はどう変わるでしょうか。

土地は路線価、建物は固定資産税評価額をベースに評価されます。

路線価は時価の概ね70〜80%、

固定資産税評価額は時価の50〜70%程度

が一般的な目安です。土地と建物の取得比率にもよりますが、

1億円で取得した不動産全体の相続税評価額は、購入直後の段階で概ね6,500〜7,000万円程度に圧縮されます。

現金1億円　➤　不動産購入​後、相続税評価額：約6,500〜7,000万円（▲3,000〜3,500万円）

まだ何も特別なことをしていません。

ただ「現金を不動産に換えた」だけで、すでに3,000〜3,500万円の評価圧縮が生まれています。

ステップ②：購入した不動産を賃貸に出す（貸家・貸家建付地の評価減）

次に、この不動産を入居者に賃貸します。賃貸に供することで、

建物は「貸家」

土地は「貸家建付地」

として評価され、さらなる評価減が適用されます。この計算の詳細は次の節で詳しく説明しますが、借家権割合（30%）・借地権割合（地域によって異なりますが、ここでは60%と仮定）・賃貸割合（満室の場合100%）を用いた計算により、ステップ①の評価額からさらに20〜25%程度の追加圧縮が生まれます。

約6,500〜7,000万円の不動産　賃貸開始（貸家・貸家建付地）​

➤　相続税評価額：約4,800〜5,500万円（さらに▲1,500〜2,000万円）

ステップ③：最終的な評価額——現金比で約半分以下

ステップ①とステップ②の圧縮効果を合算すると、最終的な相続税評価額は概ね4,500〜5,500万円台に落ち着くケースが多くなります。

元の現金1億円と比較すると、評価額は約半分前後にまで圧縮されています。

ステップ	資産の状態	相続税評価額（目安）	圧縮額（累計）
出発点	現金1億円	1億円	—
ステップ①	不動産購入（路線価・固定資産税評価額）	約6,500〜7,000万円	▲約3,000〜3,500万円
ステップ②	賃貸開始（貸家・貸家建付地評価）	約4,800〜5,500万円	▲約4,500〜5,200万円
ステップ③	小規模宅地等の特例適用（200㎡・50%減）	約2,400〜3,500万円	▲約6,500〜7,600万円

小規模宅地等の特例（後述）まで適用できた場合、評価額は元の現金のわずか24〜35%程度にまで圧縮されます。相続税の課税対象となる金額がこれだけ変われば、実際の相続税負担額は数千万円単位で変わってきます。

これが現実です。現金で持ち続けることは、「何もしない」という選択ではなく、「最も税負担が重い選択肢を選び続ける」という能動的なリスクテイクと同じ意味を持ちます。

 何億円もの資産をお持ちの方が、この事実を知らずに現金のまま保有し続けているとしたら、それは非常に残念なことと言わざるを得ません。

賃貸不動産が持つ「二重の評価圧縮」メカニズム

不動産を賃貸に出すことで適用される評価減には、「建物の評価減」と「土地の評価減」という2つの独立したメカニズムが働きます。

この二重構造こそが、賃貸不動産の評価圧縮効果を強力なものにしている本質です。それぞれの計算式と仕組みを、できるだけわかりやすく解説します。

建物評価の圧縮——借家権割合30%が自動的に適用される

自分が住むために所有している建物（自用家屋）の場合、相続税評価額は固定資産税評価額がそのまま適用されます。しかし、その建物を第三者に賃貸している場合（貸家）、入居者が持つ「借家権」の価値を差し引くことができます。借家権割合は全国一律30%と定められており、満室の場合（賃貸割合100%）の計算式は以下の通りです。

貸家の評価額=固定資産税評価額×(1−借家権割合30%×賃貸割合100%)=固定資産税評価額×0.7

例えば、固定資産税評価額が3,000万円の建物を賃貸に出した場合、

相続税評価額は3,000万円×0.7＝2,100万円となります。

賃貸に出すだけで、建物評価が900万円（30%）自動的に下がるのです。

固定資産税評価額3,000万円　賃貸開始​　➤　貸家評価額：2,100万円（▲900万円）

土地評価の圧縮——貸家建付地として借地権・借家権・賃貸割合が三重に作用する

土地の評価圧縮はさらに複層的な仕組みになっています。賃貸建物の敷地（貸家建付地）は、自分だけが自由に使える土地（自用地）と比べて、入居者の権利によって利用が制約されている分、評価が下がります。計算式は以下の通りです。

貸家建付地の評価額=自用地価額×(1−借地権割合×借家権割合30%×賃貸割合100%)

借地権割合は地域によって異なり、国税庁が公表する路線価図に「A（90%）〜G（30%）」の記号で示されています。都市部では60〜70%が一般的です。仮に借地権割合を60%、賃貸割合を100%として計算すると以下のようになります。

貸家建付地の評価額=自用地価額×(1−60%×30%×100%)=自用地価額×(1−0.18)=自用地価額×0.82

つまり、自用地として評価された価額から18%が自動的に減額されます。土地の評価額が4,000万円であれば、貸家建付地評価後は3,280万円となり、720万円の圧縮が生まれます。

建物と土地、この両方の評価減を合算すると、賃貸に出すだけで不動産全体の評価がさらに20〜25%程度下がるという計算になります。

ステップ①で路線価・固定資産税評価額ベースに下がった評価額から、さらにこの20〜25%の圧縮が上乗せされるわけですから、その累積効果は極めて大きいものがあります。

「賃貸に出すだけで評価が下がる」——この事実を知っているかどうかで、相続税の負担額は大きく変わります。不動産は「持つだけ」で評価が下がり、「貸すだけ」でさらに下がる。この二重構造の恩恵を受けるためにも、できるだけ早く不動産を取得し、賃貸を開始することが重要です。

小規模宅地等の特例——最大80%減額という「最後の切り札」

不動産を活用した相続税対策において、最も強力な特例が「小規模宅地等の特例」です。一定の要件を満たした宅地については、相続税評価額を最大80%減額できるという、他に類を見ない強力な制度です。この特例を使えるかどうかで、相続税の負担額は桁違いに変わります。

特例の対象となる宅地の種類と減額率は以下の通りです。

宅地の種類	対象面積の上限	減額割合	主な適用要件
特定居住用宅地等（自宅）	330㎡まで	80%減額	被相続人の自宅として使用していた宅地
特定事業用宅地等（事業用）	400㎡まで	80%減額	被相続人が事業に使用していた宅地
貸付事業用宅地等（賃貸用）	200㎡まで	50%減額	賃貸アパート・駐車場などの敷地

自宅の土地（330㎡まで）については、評価額を80%減額できます。

例えば、自宅の土地の相続税評価額が1億円だったとしても、この特例が適用されれば課税対象となる評価額はわずか2,000万円になります。

賃貸不動産の敷地（200㎡まで）についても、50%の減額が適用されます。

先ほどの貸家建付地評価（例：3,280万円）からさらに50%減額されれば、課税評価額は1,640万円まで圧縮されます。

この特例は非常に強力ですが、「3年以内の貸付開始は原則対象外」という重要な制限があります。

相続開始前3年以内に新たに貸付を開始した宅地は、原則として貸付事業用宅地等の特例を適用することができません。

「相続が近くなってから慌てて不動産を購入して賃貸に出しても、特例が使えない」

という厳しい現実があります。

ただし例外として、相続開始前3年を超えて継続的かつ事業的規模（いわゆる「5棟10室基準」など）で貸付事業を行っている場合には、3年以内に取得した不動産についても特例を適用できる余地があります。

しかしこの要件を満たすためには、そもそも相当規模の賃貸事業を営んでいることが前提となり、一朝一夕には達成できません。

「早く動いた人だけが、この特例を最大限に使える」——これは比喩ではなく、税法上の絶対的な現実です。今日から3年後に賃貸を開始した人は、3年後の翌日から特例の対象になります。しかし、今日から動かなかった人は、3年後も「まだ対象外」のままです。この差は、取り返しのつかない形で相続税負担の差となって現れます。

2024年マンション評価改正——何が変わり、何が変わらなかったのか

2024年（令和6年）1月以降、区分所有マンションの相続税評価方法が大きく改正されました。「タワマン節税が規制された」というニュースを聞いて、「不動産を使った相続税対策はもう使えないのではないか」と不安を感じている方もいるかもしれません。しかし、この改正の内容を正確に理解すれば、正攻法の不動産活用による評価圧縮は依然として有効であることがはっきりとわかります。

何が変わったのか——「評価乖離率」と「区分所有補正率」の導入

今回の改正の核心は、市場価格（時価）と相続税評価額の乖離が大きすぎるマンションについて、評価額を強制的に引き上げるというものです。

具体的には、以下の算式で「評価乖離率」を算出し、評価水準が市場価格の60%を下回る場合に補正をかけます。

区分所有マンション評価額　=　通達評価額（建物＋土地） ×　区分所有補正率

評価乖離率は、築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度の4つの要素をもとに算出されます。そして、評価水準（＝1÷評価乖離率）が0.6未満の場合、つまり「相続税評価額が市場価格の60%を下回っている」場合に、評価額が60%水準まで引き上げられます。

この改正が主に影響を与えるのは、高層タワーマンションの高層階など、市場価格と評価額の乖離が極端に大きい物件です。従来、市場価格3億円のタワマン高層階が評価額6,000万円（市場価格の20%）として相続税計算されていたような事案は、今後は市場価格の60%、すなわち1億8,000万円程度まで評価額が引き上げられることになります。

何が変わらなかったのか——賃貸不動産の正攻法は依然として有効

ここが最も重要なポイントです。今回の改正が規制したのは、あくまで「区分所有マンションの市場価格と評価額の極端な乖離」です。以下の点は、改正後も何ら変わっていません。

一戸建て住宅や賃貸アパート・マンション（一棟物件）については、従来通り路線価・固定資産税評価額ベースの評価が継続されます。賃貸に供することによる

貸家・貸家建付地の評価減（借家権割合30%等による圧縮）

は、2024年改正の影響をまったく受けていません。

小規模宅地等の特例も、要件を満たす限り従来通り適用されます。

つまり、「時価と評価額の乖離を極端に利用した投機的な節税」は規制されたが、「賃貸不動産を取得・運用することで生まれる正当な評価圧縮」は依然として税法上認められた合法的な手法であるということです。

2024年改正は、正攻法の不動産活用を否定するものではありません。むしろ、「抜け道」が塞がれたことで、正しい手法で正しく動いている方々との差が、今後ますます開いていくことを意味しています。賃貸不動産を活用した評価圧縮は、今この瞬間も有効に機能しており、早期に取り組んだ方から順番に、その恩恵を享受できます。

やってはいけない——「総則6項」が発動する危険な節税

国税当局の「伝家の宝刀」——総則6項とは何か

ここまで、不動産を活用した評価圧縮の強力なメリットをお伝えしてきました。

しかし、どんなに効果的な手法であっても、「やり方を間違えると、すべてが否認される」というリスクが存在します。その最大のリスクが、「財産評価基本通達6項（総則6項）」と呼ばれる規定です。

総則6項とは、簡単に言えば「通達に定められた評価方法によって評価することが著しく不適当と認められる場合、国税庁長官の指示によって時価で再評価できる」という規定です。

これは、路線価や固定資産税評価額といった通常の評価ルールを使って計算した結果が、「実態とあまりにもかけ離れている」と国税当局が判断した場合に発動される、いわば「最終兵器」です。

税務の世界では「伝家の宝刀」とも呼ばれており、通常は滅多に抜かれないものの、一度発動されると納税者側にとっては極めて深刻な影響をもたらします。

2022年最高裁判決——「合法的な節税」が完全否認された衝撃の事例

この総則6項の恐ろしさを端的に示したのが、2022年（令和4年）4月の最高裁判決です。

この事案の概要は以下の通りです。

90代の被相続人が、亡くなる直前に合計約13億円の借入金を使って都内と川崎市のマンション2棟を購入しました。

通達に基づく相続税評価額を計算すると、マンション2棟の評価額合計は約3億3,000万円。

これに対して借入金（負債）が約13億円あるため、相続財産の評価額はマイナスとなり、相続税の申告額はゼロ円となりました。

計算上は「合法」であり、路線価等の正規の評価方法に従った結果です。

ところが国税当局は、この申告を認めませんでした。不動産鑑定士による時価鑑定を実施したところ、マンション2棟の時価は約12億7,000万円と評価されました。国税当局はこの鑑定評価額を用いて課税処分を行い、約3億3,000万円の相続税を追徴したのです。

納税者側はこれを不服として争いましたが、最高裁は国税当局の判断を支持し、総則6項の適用を認める判決を下しました。最高裁が特に重視したポイントは以下の3点です。

• 相続直前の取得であること：亡くなる数年前という、相続を強く意識した時期に購入されていた
• 相続直後の売却が予定されていたこと：相続発生後、比較的短期間で売却されており、不動産保有の継続的な事業目的が認められなかった
• 通達評価額と時価の乖離が極端であること：路線価ベースの評価額（約3億3,000万円）と時価（約12億7,000万円）の差が約4倍近くに達していた

この判決が不動産業界・税務業界に与えた衝撃は甚大でした。

「路線価という正規の評価方法を使った、書類上は完全に合法な節税策が、最高裁で否認された」

という事実は、「節税目的のみで不動産を取得する行為は、法律の形式を整えていても認められない」という強烈なメッセージを社会に発信したからです。

この判決から学ぶべき教訓は一つです。不動産を活用した評価圧縮は、「節税のみを目的とした短期的・投機的な行為」としてではなく、「事業上の合理性と長期的な資産運用の一環」として実行しなければならないということです。目的と実態が正当であれば、不動産による評価圧縮は税法上認められた正当な手法です。しかし、節税だけを目的として直前に購入し、相続後すぐに売却するような行為は、どれだけ形式を整えても否認されるリスクがあります。

否認されないための「3つの原則」

では、総則6項の適用リスクを回避しながら、不動産による評価圧縮の恩恵を正当に享受するためには、何を守ればよいのでしょうか。実務上、以下の「3つの原則」を徹底することが、安全な節税対策の絶対条件となります。

原則①：早期着手——時間的余裕こそが最大の防御盾

総則6項が発動しやすいケースの共通点は、「相続直前の取得」です。

逆に言えば、十分な時間的余裕をもって不動産を取得し、長期にわたって保有・運用し続けることが、最も強力な防御策になります。

前述の3年ルール・5年ルールをクリアするためだけでなく、

「節税目的ではなく、長期的な資産運用・賃貸事業の一環として不動産を取得した」

という事実を時間軸で証明するためにも、早期着手は不可欠です。相続発生の5年前・10年前から不動産を保有し、継続的に賃貸収入を得ている実績があれば、国税当局が「節税のみを目的とした取得」と認定することは極めて困難になります。

健康なうちに、余裕のあるうちに動く——これは単なるアドバイスではなく、法的リスクを回避するための必須条件です。「そのうち動こう」と思っているうちに時間が過ぎ、健康上の問題が生じてから慌てて取得した不動産は、最も総則6項の適用リスクが高い状況に置かれます。

原則②：事業上の合理性——「なぜこの不動産を取得したのか」を説明できるようにする

総則6項の適用リスクを回避するうえで、「節税以外の取得目的」を明確にし、それを文書化しておくことは非常に重要な実務上の対策です。具体的には、以下のような目的・合理性を整理し、記録として残しておくことを強くお勧めします。

• 収益目的の明確化：賃貸収入による安定的なキャッシュフローの確保、資産運用ポートフォリオの多様化
• 事業承継における合理性：後継者への資産移転手段としての不動産活用、会社の財務基盤強化のための不動産取得
• インフレヘッジ・資産保全の目的：現金・預貯金に偏った資産構成リスクの分散、実物資産による長期的な資産価値の維持

「節税になるから買った」という一点張りではなく、

「収益を得るため、資産を分散するため、事業基盤を強化するために取得した結果として、評価圧縮の効果もある」

という論理構造を作ることが重要です。

取得時の稟議書・投資計画書・事業計画書などに、収益シミュレーションや取得目的を明記しておくことが、万一の税務調査に際しての強力な証拠となります。

原則③：実勢価格との乖離管理——路線価評価だけに頼らない

2022年最高裁判決において否認の決め手となった要因の一つが、路線価ベースの評価額と市場時価との乖離が約4倍近くに達していたという点です。逆に言えば、この乖離が極端に大きくならないよう常にモニタリングし、必要に応じて対策を講じることが、総則6項の適用リスクを管理するうえで欠かせません。

具体的には、保有不動産について定期的に不動産鑑定士による時価評価を取得し、路線価ベースの評価額との乖離率を把握しておくことが有効です。乖離率が著しく大きい場合（一般的に時価の60%を大幅に下回るような場合）は、専門家と相談のうえ、追加的な対策を検討する必要があります。

また、「評価額の多角的な検証」という観点から、路線価評価・固定資産税評価・不動産鑑定評価の3つの指標を定期的に比較・整理し、その記録を保管しておくことも重要です。

税務調査が入った際に、「時価との乖離を把握したうえで、適正な評価を行っていた」という証跡を示せることが、信頼性の高い申告姿勢を示すことにつながります。

この3つの原則をまとめると、以下のようになります。

原則	内容	実務上の対策
①早期着手	時間的余裕が最大の防御盾	健康なうちに・3年・5年前から動く
②事業上の合理性	節税以外の目的を明確に文書化	投資計画書・収益シミュレーションの作成・保管
③乖離管理	時価と路線価評価の差を常に把握	定期的な不動産鑑定評価の取得と記録

不動産を活用した評価圧縮は、正しく・早く・合理的に実行すれば、税法上完全に認められた正当な相続税・事業承継対策です。総則6項は、「節税のみを目的として直前に動く人」に向けられた規定であり、長期的・計画的に実行している方には発動されるリスクが著しく低くなります。

「正しいことを、正しい順序で、早く始める」——これが、不動産活用による評価圧縮を最大限に享受するための、唯一絶対のルールです。

まとめ——不動産活用は「今すぐ始めた人」だけが得をする

法人・個人、それぞれの不動産活用メリット早見表

ここまで、法人編・個人編に分けて、不動産による評価圧縮の仕組みと効果を詳しく解説してきました。

最後に、それぞれの立場における不動産活用のメリットを一覧で整理し、全体像を俯瞰しておきましょう。

比較項目	【法人】自社株評価の圧縮	【個人】相続税評価の圧縮
評価対象	非上場株式（自社株）	現金・預貯金・不動産などの個人資産
評価方式	類似業種比準方式＋純資産価額方式	路線価・固定資産税評価額ベース
不動産取得による主な圧縮効果	純資産の圧縮＋利益（減価償却）の圧縮	路線価・固定資産税評価額による評価減
賃貸に出すことによる追加効果	賃貸費用との相殺による継続的利益圧縮	貸家・貸家建付地評価による20〜25%の追加減額
最大の圧縮効果の目安	株価を30〜50%程度引き下げられるケースも	現金比で評価額が最大65〜75%圧縮されるケースも
時間的制約	取得後3年以内は時価評価（3年ルール）	貸付開始後3年以内は小規模宅地等の特例対象外
特に有効な組み合わせ手法	役員退職金との合わせ技・持株会社スキーム	小規模宅地等の特例・賃貸事業の早期開始
今後の規制強化の動向	令和8年度改正で5年ルールへの厳格化が見込まれる	令和8年度改正で貸付用不動産の評価厳格化の見込み
共通する絶対条件	早期着手・事業上の合理性・乖離管理の3原則	早期着手・事業上の合理性・乖離管理の3原則

この表を見て、おわかりいただけるでしょうか。法人オーナーとして自社株の承継に悩んでいる方も、個人として相続税の負担を軽減したい方も、解決策として辿り着く答えは同じ

「不動産の活用」

です。

評価の仕組みは異なっても、

「不動産を取得することで評価が下がる」

「賃貸に出すことでさらに評価が下がる」

「早く動いた人だけが時間的制約をクリアできる」

という本質的な構造はまったく同じです。

しかも、法人と個人の両方の立場を持つ中小企業オーナー社長にとっては、

一つの不動産取得行動が、法人の自社株評価圧縮と個人の相続税評価圧縮の両方に同時に貢献できる

という、他の手法には決して真似できない汎用性を持っています。

株式でも債券でも保険でもなく、不動産が「オーナー経営者最強の評価圧縮ツール」と呼ばれる理由は、ここにあります。法人・個人のどちらの課題にも対応できる、唯一無二の万能ツール——それが不動産なのです。

時間が最大の資産——対策は「思い立ったその日」から始まる

最後に、この記事で最も伝えたいことをお話しします。

ここまで読んでくださったあなたは、すでに「不動産を活用した評価圧縮」の全体像を理解されています。仕組みもわかった、効果もわかった、リスクの回避方法もわかった。では、残る問題は何でしょうか。

それは、「いつ動き始めるか」という一点だけです。

この記事で繰り返しお伝えしてきた通り、不動産を活用した評価圧縮には、複数の時間的制約が重なっています。改めて整理すると、以下の通りです。

• 3年ルール：法人が不動産を取得してから3年間は、自社株の評価計算上、路線価ではなく時価（取得価額）で評価される。純資産の圧縮効果が発動するのは、取得から3年が経過した後。
• 貸付事業の3年ルール：個人が賃貸を開始してから3年以内は、小規模宅地等の特例（貸付事業用・50%減）の対象外となる。特例を使うためには、3年以上前から賃貸を開始している必要がある。
• 令和8年度改正による5年ルールへの厳格化：現行の3年ルールが、相続前5年以内に取得した貸付用不動産についてさらに厳格化される見込みであり、時間的猶予は着実に縮まっています。
• 健康リスク：いつ体調が変化するか、誰にもわかりません。不動産の取得・賃貸開始・各種手続きには、本人が元気であることが大前提です。健康なうちに動き始めた人だけが、これらすべての時間的制約をクリアする権利を持っています。

これらの制約を組み合わせて考えると、一つの厳しい現実が浮かび上がります。

「そのうちやろう」と思っている間に、最も重要な時間が静かに、確実に失われていくということです。

今日から動き始めた方は、3年後には3年ルールをクリアしています。

5年後には令和8年度改正の5年ルールもクリアしています。

小規模宅地等の特例も、3年以上前から賃貸を開始していれば、問題なく適用できます。

長期保有の実績が積み上がることで、総則6項の適用リスクも著しく低下します。

しかし、今日動かなかった方は、3年後も「まだ3年ルールをクリアしていない」状態のままです。

その差は、相続税・贈与税の負担額に換算すると、数千万円から、場合によっては1億円を超える差として現れることがあります。同じ資産規模、同じ家族構成、同じ会社規模であっても、「早く動いた人」と「動かなかった人」の間には、これだけの格差が生まれるのです。

「専門家に相談するタイミングは、今すぐです」

不動産を活用した評価圧縮の設計は、不動産・税務・法務・事業承継のすべての領域にまたがる高度な実務です。

どの不動産をいつ取得するか

法人で取得するか個人で取得するか

賃貸事業の規模をどう設計するか

役員退職金のタイミングとどう組み合わせるか

——これらを一人で正確に判断することは、専門家でも容易ではありません。

一つの判断ミスが、数千万円単位の損失につながることもあります。

だからこそ、

事業承継・相続・不動産・税務に精通した専門家チームとともに、今すぐ現状分析と対策設計を始めることが、何よりも重要な「最初の一手」

です。

あなたが今お持ちの資産は、正しい戦略と早い行動によって、次の世代にほぼ丸ごと渡すことができます。あるいは、何もしなければ、その相当部分が税金として失われていきます。その差を生むのは、知識でも才能でも運でもありません。

「思い立ったその日に、専門家に電話をかけた」——たったそれだけの行動が、あなたの家族の未来を守ります。

※この記事の内容は、2024年税制改正および2022年最高裁判決を踏まえた情報をもとに作成しています。税制は毎年改正されるため、具体的な対策の実施にあたっては、必ず税理士・弁護士等の専門家にご相談ください。個別の税務判断は、専門家への相談なしに行わないようご注意ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事業承継士®・宅地建物取引士　石井　英彦